قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چه کاربردی دارد؟

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پرکاربردترین و در عین حال حساس‌ترین قراردادهای ملکی در ایران است. این قرارداد زمانی تنظیم می‌شود که مالک یک زمین یا ملک، قصد نوسازی یا احداث بنای جدید را دارد، اما خود توان مالی، تخصص یا امکانات لازم برای ساخت را ندارد. در این حالت، با شخصی دیگر که معمولاً سازنده نامیده می‌شود، وارد همکاری می‌شود تا هر دو از نتیجه کار سود ببرند.

در این قرارداد، مالک زمین و سازنده با توافق بر سر آورده‌های خود (زمین از سوی مالک و هزینه ساخت از سوی سازنده) وارد مشارکت می‌شوند. در پایان کار، سهم هر طرف از واحدهای ساخته‌شده مشخص است و این سهم معمولاً بر اساس نسبت آورده‌ها تعیین می‌شود.

به‌طور خلاصه، قرارداد مشارکت در ساخت نوعی قرارداد همکاری است که هدف اصلی آن، ساخت و نوسازی ملک به صورت مشترک و با تقسیم منافع میان طرفین است.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟

در این نوع قرارداد معمولاً دو طرف اصلی وجود دارد:

۱- مالک (یا مالکان): شخص حقیقی یا حقوقی که مالک رسمی زمین یا ملک کلنگی است.

۲- سازنده یا سرمایه‌گذار: شخصی که با تأمین هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه، یا تخصص فنی وارد همکاری می‌شود.

در برخی موارد ممکن است طرف سوم هم وجود داشته باشد، مثلاً:

بانک یا مؤسسه مالی که بخشی از سرمایه را تأمین می‌کند،

یا شرکت پیمانکاری که اجرای عملیات ساختمانی را برعهده می‌گیرد.

اهمیت تنظیم دقیق قرارداد مشارکت در ساخت

برخلاف ظاهر ساده همکاری، این نوع قرارداد جزو پیچیده‌ترین قراردادهای ملکی است. کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم بندها می‌تواند باعث اختلاف، توقف پروژه، یا حتی از بین رفتن سرمایه طرفین شود.

به همین دلیل است که وکلای حرفه‌ای توصیه می‌کنند هیچ قرارداد مشارکت در ساختی بدون مشاوره حقوقی تخصصی امضا نشود.

در این زمینه، می توانید با ما در ارتباط باشید تا قرارداد مشارکت در ساخت خود را به صورت دقیق، حرفه ای و محکم تنظیم کنید. ارسال پیام در واتس اپ

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

موضوع اصلی این قرارداد، نوسازی یا احداث ساختمان بر روی زمین متعلق به مالک است. معمولاً شامل مراحل زیر می‌شود:

• ۱- تخریب بنای قدیمی (در صورت وجود)

• ۲- اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع

• ۳- احداث بنا بر اساس نقشه مورد توافق

• ۴- تحویل واحدها طبق سهم مشخص‌شده برای هر طرف

مثال کاربردی:
فرض کنید آقای «الف» مالک زمینی ۳۰۰ متری در تهران است که می‌خواهد ساختمان ۶ واحدی بسازد. آقای «ب» به‌عنوان سازنده، هزینه‌های ساخت را برعهده می‌گیرد. توافق می‌شود پس از پایان پروژه، سه واحد برای مالک و سه واحد برای سازنده باشد. این توافق مبنای تقسیم سود در قرارداد مشارکت در ساخت است.

آورده طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

در این نوع قرارداد، هر طرف آورده‌ای دارد:

• آورده مالک: زمین، پروانه ساخت (در صورت وجود)، و در برخی موارد پرداخت بخشی از هزینه‌های ساخت.

• آورده سازنده: سرمایه نقدی، تخصص فنی، نیروی انسانی، ماشین‌آلات و مدیریت اجرایی پروژه.

نکته مهم: بهتر است ارزش آورده‌ها توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود تا در صورت اختلاف، مبنای مشخصی وجود داشته باشد.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

تعیین مدت قرارداد از مهم‌ترین بخش‌هاست. معمولاً مدت از زمان تخریب یا اخذ پروانه ساخت آغاز می‌شود و تا زمان صدور پایان کار و تقسیم واحدها ادامه دارد.

در متن قرارداد باید پیش‌بینی شود:

• اگر پروژه در زمان مقرر تمام نشد، چه ضمانت اجرایی دارد؟

• آیا خسارت تأخیر برای سازنده یا مالک در نظر گرفته می‌شود؟

• تمدید مدت چگونه انجام می‌شود؟

مثلاً ممکن است نوشته شود:

چنانچه سازنده به هر دلیل موجه یا غیرموجه در تحویل واحدها بیش از سه ماه تأخیر داشته باشد، مکلف به پرداخت مبلغی معادل اجاره ماهانه یک واحد مشابه به مالک خواهد بود.

نحوه تقسیم واحدها (سهم‌الشرکه)

یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین سهم هر طرف از پروژه است.

در حالت معمول، تقسیم بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت انجام می‌شود.
مثلاً:

• اگر ارزش زمین و هزینه ساخت برابر باشند، سهم هر کدام ۵۰٪ است.

• اگر زمین ارزش بیشتری دارد، مالک سهم بیشتری می‌گیرد.

اما گاهی طرفین به‌صورت توافقی عمل می‌کنند. برای مثال:

«در پایان ساخت، ۴ واحد از ۱۰ واحد احداثی متعلق به سازنده و ۶ واحد متعلق به مالک خواهد بود.»

در چنین حالتی بهتر است نقشه تفکیکی واحدها از قبل مشخص و در پیوست قرارداد درج شود تا در زمان تحویل اختلافی پیش نیاید.

هزینه‌ها و تعهدات مالی

بخش مالی قرارداد باید شفاف و دقیق تنظیم شود. برخی هزینه‌ها به‌طور معمول بر عهده سازنده است، از جمله:

• هزینه‌های تخریب و ساخت

• مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی

• انشعابات آب، برق، گاز، تلفن

• مالیات و بیمه کارگاه

در مقابل، هزینه‌هایی مانند مالیات بر نقل‌وانتقال یا مالیات بر ساخت‌وساز ممکن است مشترک باشد یا طبق توافق تعیین شود.

برای جلوگیری از اختلاف، در قرارداد باید به‌صورت دقیق نوشته شود:

کلیه هزینه‌های مربوط به عملیات ساخت و اخذ مجوزها به عهده سازنده است مگر مواردی که در قرارداد به‌طور صریح بر عهده مالک قرار گرفته باشد.

ضمانت اجرا و خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت اجرای مناسب، پایه امنیت در این نوع قرارداد است.
برای مثال:

• سازنده می‌تواند چک یا سفته تضمینی در اختیار مالک قرار دهد.

• مالک نیز باید وکالت‌نامه رسمی ساخت و انتقال سهم سازنده را به موقع ارائه کند.

اگر یکی از طرفین از تعهدات خود سرپیچی کند، در قرارداد باید پیش‌بینی شود که طرف مقابل چه اقدامی می‌تواند انجام دهد.
برای مثال:

در صورت تخلف هر یک از طرفین، طرف مقابل مجاز است پس از اعلام کتبی و گذشت ده روز، قرارداد را یک‌طرفه فسخ و خسارات وارده را از محل تضمینات وصول کند.

مسئولیت‌ها و وظایف سازنده

• اجرای عملیات ساخت طبق نقشه و مشخصات فنی

• رعایت ضوابط شهرداری، نظام مهندسی و استانداردهای ایمنی

• بیمه کارگران و کارگاه

• ارائه گزارش پیشرفت کار به مالک

• تحویل واحدها در زمان مقرر

تخلف از هر یک از این موارد می‌تواند موجب فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت شود.

وظایف مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

• تحویل زمین و اسناد مالکیت در زمان مقرر

• صدور وکالت‌نامه لازم برای پیگیری امور اداری و ثبت سند

• همکاری در دریافت پروانه ساخت

• پرداخت سهم خود از هزینه‌ها در صورت توافق

در صورت عدم همکاری مالک، سازنده می‌تواند طبق بندهای قراردادی پروژه را متوقف یا خسارت خود را مطالبه کند.

فسخ و انحلال قرارداد مشارکت در ساخت

هیچ قراردادی نباید بدون پیش‌بینی شرایط فسخ باشد. در قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً موارد زیر از دلایل فسخ محسوب می‌شود:

• عدم اجرای تعهدات مالی یا فنی

• تأخیر بیش از حد در ساخت

• انتقال غیرمجاز سهم طرفین

• عدم اخذ مجوزهای قانونی

نمونه بند قراردادی:

چنانچه سازنده بیش از سه ماه از زمان مقرر در اخذ پروانه ساخت تأخیر نماید، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و سازنده موظف است کلیه خسارات وارده را جبران نماید.

انتقال سهم طرفین

گاهی سازنده یا مالک در میانه کار می‌خواهد سهم خود را واگذار کند.
برای جلوگیری از مشکلات بعدی باید تصریح شود:

انتقال سهم هر یک از طرفین به اشخاص ثالث، منوط به رضایت کتبی طرف دیگر است.

در غیر این صورت ممکن است شخص ثالثی وارد قرارداد شود که هیچ آشنایی با شرایط پروژه ندارد و مشکلات حقوقی متعددی ایجاد کند.

بیمه، حوادث و مسئولیت‌های قانونی

در پروژه‌های ساختمانی، احتمال بروز حادثه وجود دارد. لذا باید در قرارداد تصریح شود که:

• مسئولیت ایمنی کارگاه با سازنده است.

• تمامی کارگران تحت پوشش بیمه تأمین اجتماعی قرار گیرند.

• مالک در برابر حوادث کارگاهی مسئولیتی ندارد مگر در صورت دخالت مستقیم.

داوری و حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

اختلاف در این نوع قراردادها امری شایع است. بهترین راه، پیش‌بینی شیوه حل اختلاف در خود قرارداد است.
راه‌های معمول عبارت‌اند از:

1. مذاکره مستقیم و سازش

2. ارجاع به داوری مورد اعتماد طرفین

3. مراجعه به دادگاه صالح

پیشنهاد حرفه‌ای کاریزما:
در قراردادهای مشارکت در ساخت، بهتر است که یا داور متخصص حقوقی در نظر بگیرید یا مرجع صالح به رسیدگی را دادگستری قرار دهید، تعیین افراد غیر متخصص به عنوان داور، مانند مشاورین املاک، نه تنها موجب تسهیل در رفع مشکلات نمی شود بلکه با صدور آراء اشتباه موجب اتلاف وقت و گاهی از بین رفتن حقوق شما میگردد.

نکات کلیدی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

1. ۱- بررسی دقیق اسناد مالکیت زمین

2. ۲- تعیین ارزش آورده‌ها به‌صورت کارشناسی

3. ۳- تنظیم وکالت‌نامه رسمی به‌صورت مشروط

4. ۴- تعیین خسارت تأخیر و ضمانت‌نامه معتبر

5. ۵- تفکیک واحدها و پارکینگ‌ها در پیوست قرارداد

6. ۶- تعیین دقیق زمان‌بندی اجرای پروژه

اشتباهات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت

• تنظیم قرارداد بدون کارشناس یا وکیل

• اتکا به قراردادهای آماده در اینترنت بدون شخصی‌سازی

• تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط مشاورین املاک ، بدون بررسی دقیق توسط وکیل دادگستری

• ذکر نکردن خسارت در صورت تأخیر

• نداشتن ضمانت اجرا

• عدم شفافیت در نحوه تحویل واحدها

بسیاری از این اشتباهات باعث شده‌اند پروژه‌ هایی با ارزش چندین میلیاردی به اختلاف و دعوی‌های طولانی در دادگاه کشیده شوند.

راهکار حرفه‌ای کاریزما

در بسیاری از موارد، مالک و سازنده قصد همکاری دارند اما نمی‌دانند از کجا شروع کنند یا چه بندهایی را در قرارداد بگنجانند.
در چنین مواقعی، استفاده از قراردادساز هوشمند کاریزما بهترین راه‌حل است.

با پاسخ دادن به چند سؤال ساده در پلتفرم کاریزما، می‌توانید:

• متن کامل و اختصاصی قرارداد مشارکت در ساخت خود را دریافت کنید؛

• بندهای ضمانت، نحوه تقسیم، مدت، و هزینه‌ها را مطابق شرایط واقعی تنظیم نمایید؛

• نسخه نهایی را در قالب Word یا PDF دانلود و امضا کنید.

به این ترتیب، بدون نیاز به صرف هزینه‌های سنگین و با اطمینان از دقت حقوقی، قراردادتان به‌صورت حرفه‌ای آماده خواهد بود.

برای ورود به پنل قراردادساز هوشمند کاریزما وارد لینک شوید  ورود به پنل کاریزما

جمع‌بندی

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین ابزارهای همکاری میان مالکان و سازندگان است که اگر با دقت و دانش تنظیم شود، می‌تواند منافع قابل‌توجهی برای هر دو طرف ایجاد کند.
اما بی‌توجهی به جزئیات، استفاده از متن‌های عمومی، یا عدم پیش‌بینی شرایط خاص پروژه، می‌تواند به اختلافات سنگین منجر شود.

پیشنهاد ما در کاریزما این است که پیش از امضای هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت، با بهره‌گیری از قراردادساز هوشمند کاریزما، نسخه‌ای دقیق، منطبق با شرایط خود و کاملاً حقوقی تنظیم کنید تا از هرگونه ریسک احتمالی جلوگیری شود.

نکته قابل توجه اینکه قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد پیمانکاری ساختمان متفاوت می باشد، برای آشنایی بیشتر با قرارداد پیمانکاری ساختمان وارد لینک شوید.  مطالعه قرارداد پیمانکاری ساختمان