خانه 
-
تاریخ به روزرسانی:
۴ آبان ۱۴۰۴
-
زمان مطالعه:
12 دقیقه
-
78 نفر
-
0
-
0
قرارداد پیمانکاری ساختمان یکی از پرکاربردترین قراردادها در پروژههای عمرانی، ساختمانی و سرمایهگذاری است. این قرارداد، چارچوب همکاری بین کارفرما و پیمانکار را مشخص میکند و اگر بهدرستی تنظیم شود، از بسیاری از اختلافات و خسارتهای مالی جلوگیری خواهد کرد. در مقابل، بیتوجهی به مفاد حقوقی و جزئیات اجرایی آن، میتواند منجر به توقف پروژه، افزایش هزینهها و حتی دعاوی قضایی سنگین شود.
در این مقاله به طور کامل بررسی میکنیم:
-
تعریف و ماهیت قرارداد پیمانکاری ساختمان
-
ارکان اصلی قرارداد
-
مراحل تنظیم قرارداد حرفهای
-
مسئولیتها و تعهدات طرفین
-
نکات کلیدی حقوقی و فنی
-
انواع ضمانتها و روشهای پرداخت
-
و در پایان چند بند پیشنهادی مهم برای درج در متن قرارداد.
تعریف و ماهیت قرارداد پیمانکاری ساختمان
قرارداد پیمانکاری ساختمان قراردادی است که طی آن یک طرف (پیمانکار) متعهد میشود اجرای عملیات ساختمانی، عمرانی یا فنی مشخصی را با شرایط معین برای طرف دیگر (کارفرما) انجام دهد. کارفرما نیز در مقابل، موظف به پرداخت مبلغ معین و فراهم کردن شرایط لازم برای اجرای پروژه است.
از نظر حقوقی، این قرارداد میتواند کتبی یا شفاهی باشد، اما در عمل و از منظر حقوقی، تنظیم کتبی دقیق و امضای رسمی آن الزامی است؛ زیرا پروژههای ساختمانی معمولاً هزینههای بالایی دارند و اختلافات محتمل در آن زیاد است.
ارکان اصلی قرارداد پیمانکاری ساختمان
هر قرارداد پیمانکاری ساختمان حرفهای باید حداقل چهار رکن زیر را بهروشنی مشخص کند:
۱- کارفرما
شخص حقیقی یا حقوقی که مالک پروژه است یا حق اجرای پروژه را دارد و وظیفه پرداخت هزینهها را بر عهده میگیرد.
۲- پیمانکار
شخص حقیقی یا حقوقی که عملیات ساختمانی را طبق نقشه، مشخصات فنی و شرایط قرارداد اجرا میکند.
۳- موضوع قرارداد
شرح دقیق پروژه، نوع عملیات ساختمانی، مشخصات فنی، موقعیت ملک و اهداف پروژه باید بهطور کامل و شفاف ذکر شود.
۴- مبلغ و شرایط پرداخت
شیوه پرداخت، اقساط، پیشپرداخت، نحوه تسویه ، زمانبندی و مراحل پرداخت باید کاملاً روشن و دقیق نوشته شود.
مراحل تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان
برای اینکه قرارداد پیمانکاری ساختمان مستحکم و قابل اجرا باشد، بهتر است طی مراحل مشخصی تنظیم شود:
مرحله اول: بررسی وضعیت حقوقی ملک
-
اطمینان از مالکیت کارفرما
-
استعلام از شهرداری و اداره ثبت
-
بررسی مجوزهای ساخت و پروانه
مرحله دوم: تعیین دامنه و حجم کار
-
مشخص کردن نوع عملیات (تخریب، ساخت، نوسازی، اسکلت فلزی یا بتنی و…)
-
تعیین متراژ و نقشههای اجرایی
-
تعیین زمانبندی و برنامه ساخت
مرحله سوم: تعیین مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
-
مبلغ کل پروژه
-
نحوه پرداخت (نقدی، اقساط، مرحلهای)
-
درصد پیشپرداخت
-
نحوه تعدیل قیمت در صورت افزایش هزینه مصالح
مرحله چهارم: پیشبینی ضمانتها و خسارات
-
ضمانت حسن انجام کار (ضمانتنامه بانکی، چک یا سفته)
-
خسارت تأخیر در تحویل پروژه
-
نحوه جبران خسارت در صورت نقص کار
مرحله پنجم: امضای قرارداد و نظارت
-
امضای طرفین و شاهدان
-
تعیین ناظر یا مشاور فنی پروژه
-
ثبت رسمی در صورت لزوم
انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان
در عمل، قرارداد پیمانکاری ساختمان به شکلهای مختلفی بسته میشود:
۱. پیمانکاری دستمزدی
پیمانکار فقط مسئول اجرای کار است و مصالح را کارفرما تأمین میکند. در این نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان، پیمانکار طبق قرارداد یک مبلغ مشخص و ثابتی را برای اجرای کار دریافت خواهد کرد.
۲. پیمانکاری مصالح و اجرا
پیمانکار هم مصالح را تأمین میکند و هم کار را انجام میدهد. این نوع قرارداد بیشتر در پروژههای بزرگ استفاده میشود.
۳. پیمان مدیریت
پیمانکار صرفاً مدیریت پروژه را بر عهده دارد و عملیات اجرایی به پیمانکاران جزء واگذار میشود.
۴. پیمان مشارکتی
پیمانکار و کارفرما با هم در سود پروژه شریک میشوند و در پایان هر کدام مالک بخشی از ساختمان خواهند شد. این نوع قرارداد در پروژههای ساخت مشارکتی رواج زیادی دارد.
تعهدات و مسئولیتهای پیمانکار و کارفرما
تعهدات پیمانکار:
-
۱) اجرای دقیق پروژه طبق نقشهها و مشخصات فنی مصوب.
-
۲) رعایت کامل اصول ایمنی و مقررات شهرداری و سازمان نظام مهندسی.
-
۳) استفاده از مصالح استاندارد و باکیفیت.
-
۴) تحویل بهموقع پروژه طبق زمانبندی.
-
۵) جبران خسارات ناشی از قصور یا تأخیر.
تعهدات کارفرما:
- ۱) پرداخت بهموقع مبالغ قرارداد طبق برنامه زمانبندی.
-
۲) تأمین دسترسی به محل پروژه.
-
۳) همکاری در دریافت مجوزها و تأییدیههای شهرداری و نظام مهندسی.
-
۴) تحویل بهموقع نقشهها و اسناد لازم.
-
۵) رعایت مفاد قرارداد در صورت تغییرات پروژه.
نیروی انسانی، پیمانکاران جزء و مسئولیتها
-
پیمانکاران جزء: پیمانکار اصلی تنها با موافقت کتبی کارفرما/ناظر مجاز به واگذاری بخشی از کار است و همچنان نسبت به کیفیت و ایمنی کار پیمانکاران جزء مسئولیت تضامنی دارد.
-
مدیر پروژه و سرپرست کارگاه: مشخصات، صلاحیت حرفهای و اختیارات کتبی معرفی شوند.
-
حفظ اسناد و گزارشدهی: صورتجلسات، گزارش پیشرفت، تستهای کیفیت، رسیدهای خرید مصالح و … باید بهصورت منظم در کارگاه نگهداری شود.
بیمهها، ایمنی (HSE) و الزامات کارگاهی
-
بیمه مسئولیت مدنی و حوادث: پیمانکار مکلف است برای کلیه کارکنان و اشخاص ثالث بیمه معتبر تهیه کند.
-
بیمه تمام خطر پیمانکار : در پروژههای میانـکلان توصیه میشود. خسارات ناشی از حوادث غیرمترقبه، سرقت، آتشسوزی و … را پوشش میدهد.
-
ایمنی و بهداشت: پیمانکار مسئول اجرای مقررات HSE، آموزش کارکنان، تجهیزات حفاظت فردی، تابلوهای هشدار و گزارش حوادث است.
-
تحویل و حفاظت کارگاه: چارچوب حصارکشی، نگهبانی، انبار ایمن مصالح، مدیریت پسماند ساختمانی و ساعات کاری تعیین شود.
تبصره: عدم رعایت HSE میتواند موجب توقف کار، جریمه و حتی فسخ شود؛ این ضمانتها را صریحاً بنویسید.
زمانبندی و برنامه اجرایی پروژه
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد پیمانکاری ساختمان، تعیین جدول زمانبندی دقیق است. بهتر است در قرارداد موارد زیر مشخص شود:
-
تاریخ شروع و پایان کار
-
مراحل اجرای پروژه (فونداسیون، اسکلت، سفتکاری، نازککاری و تحویل)
-
امکان تمدید مهلت در شرایط خاص (بارندگی، تأخیر در صدور مجوز و…)
-
جریمه تأخیر برای پیمانکار در صورت قصور
این جدول معمولاً به عنوان پیوست به قرارداد ضمیمه میشود.
تغییرات کار، دستورکارها و ادعاها
در پروژههای ساختمانی، تغییرات اجتناب ناپذیر است. برای قرارداد پیمانکاری ساختمان لازم است فرایند تغییرات روشن باشد:
-
درخواست تغییر: هر تغییری باید ابتدا بهصورت کتبی از سوی کارفرما/مشاور ابلاغ و در قالب «دستورکار» با شرح فنی، تأثیر زمانی و مالی اعلام شود.
-
پذیرش و قیمتگذاری: پیمانکار ظرف … روز، برآورد هزینه و زمان را ارائه میکند. بدون موافقت کتبی، اجرای تغییر الزامی نیست (جز در موارد اضطراری ایمنی).
-
ادعا : اگر پیمانکار معتقد است رویدادی خارج از اختیار وی (مانند تأخیر در مجوزها، شرایط پیشبینینشده خاک یا تأخیر در پرداخت) هزینه/زمان اضافی ایجاد کرده، باید ظرف … روز «اعلام ادعا» کرده و مستندات را تسلیم کند.
-
ثبت و پیگیری: تمام دستورکارها و ادعاها باید شمارهگذاری، بایگانی و در صورتوضعیتها منعکس شوند.
نکته اجرایی: «دفتر وقایع کارگاه» و عکسهای تاریخدار، بهترین ابزار اثبات ادعاها هستند.
نکته بسیار مهم :
حتماً در قرارداد پیمانکاری ساختمان در خصوص تغییرات احتمالی پروژه، بند زیر را باید درج نمایید:
هرگونه تغییر در موضوع، مقادیر یا مشخصات فنی صرفاً با «دستورکار کتبی» معتبر است. پیمانکار موظف است ظرف … روز اثرات زمانی و مالی را اعلام کند. عدم اعلام در مهلت مقرر، به منزله اجرای تغییر بدون ادعای هزینه/زمان اضافی تلقی میشود.»
مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
در پروژههای ساختمانی معمولاً مبالغ بسیار بالایی رد و بدل میشود، بنابراین نحوه پرداخت باید دقیق و مرحلهای مشخص شود:
-
پیشپرداخت: درصدی از مبلغ کل هنگام شروع کار
-
پرداخت مرحلهای: پس از اتمام هر فاز (فونداسیون، اسکلت، سفتکاری و…)
-
پرداخت نهایی: پس از تحویل کامل پروژه و تأیید کارفرما یا ناظر
-
تعدیل مبلغ: در صورت افزایش قیمت مصالح یا تغییر حجم کار، سازوکار مشخصی برای تعدیل پیشبینی شود.
انواع شیوههای پرداخت و قیمتگذاری قرارداد
در قرارداد پیمانکاری ساختمان نحوهی قیمتگذاری تأثیر مستقیمی بر ریسک، جریان نقدی و مدیریت پروژه دارد. سه مدل رایج عبارتاند از:
۱- مبلغ مقطوع : پیمانکار در قبال انجام کل کار رقم ثابتی میگیرد.
مزیت برای کارفرما: قطعیت بودجه.
ریسک برای پیمانکار: افزایش ناگهانی قیمتها یا خطاهای برآورد.
۲- واحد قیمت : مبنا «فهرست بها» و مقادیر کار است؛ صورتوضعیتها بر اساس مقادیر اجراشده ضربدر نرخهای توافقی پرداخت میشود. این روش برای پروژههایی با ماهیت تکرارشونده یا مقادیر متغیر مناسب است.
۳- هزینه بهعلاوه حقالزحمه : کارفرما هزینههای واقعی + درصد/هزینه ثابت مدیریت را میپردازد. مناسب در پروژههای پیچیده یا زمانی که نقشهها کامل نیستند.
نکته عملی: در هر سه مدل، «سقف هزینه»، «فرمول تعدیل»، و «مکانیزم کنترل تغییرات» را دقیقاً در قرارداد مشخص کنید تا از اختلاف جلوگیری شود.
صورت وضعیت، تعدیل و پرداختهای مرحلهای
-
۱) صورت وضعیتهای ماهانه: پیمانکار موظف است حداکثر تا روز … هر ماه، صورت وضعیت کارکرد را براساس پیشرفت واقعی ارائه کند. ناظر/مشاور مکلف است ظرف … روز بررسی و اعلام نظر کند.
-
۲) وضعیت قطعی: پس از تحویل موقت، پیمانکار صورت وضعیت قطعی را ارائه میکند؛ تسویه نهایی پس از کسر کسورات قانونی و تضامین صورت میگیرد.
-
۳) تعدیل نرخها: اگر دورهی اجرای قرارداد طولانی است، فرمول تعدیل (مثلاً مبتنی بر شاخصهای رسمی قیمت مصالح/دستمزد) در قرارداد پیشبینی شود تا ریسک قیمتها منصفانه توزیع شود.
-
۴) نگهداشت و کسورات: معمولاً ۵ تا ۱۰٪ هر پرداخت بهعنوان تضمین کیفیت تا تحویل قطعی نزد کارفرما میماند.
-
۵) جریمه دیرکرد پرداخت: برای حفظ تعادل، چنانچه کارفرما پرداخت را بیدلیل به تأخیر اندازد، «خسارت دیرکرد» (نرخ روزانه/ماهانه) تعیین شود تا جریان نقدی پیمانکار مختل نشود.
نکته مهم :
درخصوص قسمت پرداخت و نگهداشت قرارداد، حتماً باید بند زیر را درج نمایید:
کارفرما مکلف است صورت وضعیتهای مورد تأیید مشاور را حداکثر ظرف … روز پرداخت نماید. و …. درصد از هر پرداخت بهعنوان وجه نگهداشت تا تحویل قطعی نزد کارفرما باقی میماند. در صورت تأخیر در پرداخت بیش از … روز، خسارت دیرکرد به میزان ….. درصد ماهانه و به صورت روز شمار تعلق میگیرد.
ضمانت حسن انجام کار و تضمینها
برای اطمینان از اجرای صحیح پروژه، دریافت ضمانتنامه از پیمانکار اهمیت زیادی دارد. روشهای رایج:
-
چک یا سفته به مبلغ مشخص
-
ضمانتنامه بانکی معادل درصدی از مبلغ قرارداد
-
نگهداشت درصدی از مبالغ پرداختی تا پایان پروژه
همچنین میتوان شرط کرد که بخشی از مبلغ نهایی پس از گذشت مدت مشخصی از تحویل (مثلاً ۶ ماه) و رفع عیبهای احتمالی پرداخت شود.
تحویل موقت، دوره تضمین و تحویل قطعی
-
۱) تحویل موقت: پس از اتمام عملیات و آمادهبهکار شدن پروژه، توسط کارفرما یا نماینده وی، نواقص لیست میشود. با تحویل موقت، مسئولیت نگهداری عمدتاً به کارفرما منتقل میشود.
-
۲) دوره تضمین/رفع عیوب: معمولاً ۶ تا ۱۲ ماه. پیمانکار موظف است عیوب ناشی از کار خود را بدون هزینه برطرف کند.
-
۳) تحویل قطعی: پس از رفع کامل نواقص و تستهای عملکرد، تحویل قطعی انجام و تضامین مرتبط آزاد میشود.
نکته: تاریخهای دقیق، نحوه ابلاغ نواقص و مهلت رفع هر مورد را شفاف تعیین کنید.
قوّه قاهره (فورس ماژور) و شرایط خارج از کنترل
رویدادهایی مانند بلایای طبیعی، جنگ، تحریمهای ناگهانی، همهگیری بیماریها یا تعطیلیهای اجباری اداری میتوانند اجرای قرارداد را مختل کنند.
-
تعلیق موقت: در صورت وقوع قوّه قاهره، اجرای تعهدات متوقف و مهلتها بهتناسب تمدید میشود.
-
اعلام کتبی: طرف متأثر موظف است ظرف … روز وقوع حادثه را مستنداً اعلام کند.
-
هزینههای مترتب: طرفین درباره تقسیم هزینههای ناشی از توقف بهصورت منصفانه توافق میکنند.
-
فسخ بدون تقصیر: اگر وضعیت بیش از … روز ادامه یابد، هر طرف حق دارد قرارداد را بدون مسئولیت فسخ کند.
فسخ قرارداد پیمانکاری ساختمان
در هر قراردادی امکان بروز اختلاف یا عدم اجرای تعهدات وجود دارد. به همین دلیل، درج شرایط فسخ در قرارداد پیمانکاری ساختمان بسیار مهم است. موارد رایج فسخ:
-
تأخیر غیرموجه پیمانکار در اجرای پروژه
-
استفاده از مصالح نامرغوب
-
عدم پرداخت بهموقع کارفرما
-
تغییرات اساسی در پروژه بدون توافق طرفین
-
ورشکستگی یا انصراف هر یک از طرفین
بهتر است نحوه اطلاع فسخ (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) و زمانبندی آن در قرارداد بهوضوح نوشته شود.
بندهای کلیدی پیشنهادی برای قرارداد پیمانکاری ساختمان
در ادامه چند بند کاربردی که میتواند در متن قرارداد پیمانکاری ساختمان گنجانده شود:
بند مربوط به زمانبندی:
«پیمانکار متعهد میگردد عملیات موضوع قرارداد را ظرف مدت …. از تاریخ تحویل زمین آغاز و تا تاریخ …. به اتمام برساند. در صورت تأخیر غیرموجه، کارفرما حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت دارد.»
بند مربوط به ضمانت:
«پیمانکار جهت تضمین حسن انجام تعهدات خود مبلغ …. ریال به صورت چک/سفته/ضمانتنامه بانکی به کارفرما تسلیم مینماید که پس از تحویل قطعی پروژه و تأیید ناظر مسترد خواهد شد.»
بند مربوط به خسارات:
«در صورت تأخیر غیرموجه پیمانکار در تحویل پروژه، مبلغ …. ریال به ازای هر روز تأخیر به عنوان وجه التزام به کارفرما پرداخت میشود.»
اهمیت مشاوره حقوقی در تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان
به دلیل ارزش مالی بالای پروژههای ساختمانی و پیچیدگیهای فنی و حقوقی، تنظیم این نوع قرارداد بدون مشاوره حقوقی حرفهای میتواند بسیار پرریسک باشد. مشاور حقوقی میتواند:
-
متن قرارداد را بر اساس شرایط واقعی پروژه تنظیم کند؛
-
از ابهامات و بندهای خطرناک جلوگیری کند؛
-
ضمانتها و مفاد حقوقی را به نفع طرف خود محکمتر بنویسد؛
-
و در صورت بروز اختلاف، مسیر حقوقی مناسبی را پیشنهاد دهد.
نکات طلایی برای کارفرما و پیمانکار
-
قبل از امضا حتماً متن قرارداد را با وکیل یا مشاور حقوقی بررسی کنید.
-
از امضای قراردادهای ناقص خودداری کنید.
-
جزئیات فنی پروژه را به صورت پیوست ضمیمه قرارداد کنید.
-
مبلغ و زمانبندی پرداخت را دقیق بنویسید.
-
ضمانت معتبر و قابل وصول دریافت یا ارائه کنید.
برای دریافت مشاوره حقوقی در خصوص قرارداد پیمانکاری ساختمان با ما در ارتباط باشید.
درخواست مشاوره از طریق ارسال فرم درخواست مشاوره در واتس آپ
جمعبندی
قرارداد پیمانکاری ساختمان نهتنها یک سند مالی است بلکه ستون اصلی مدیریت پروژه به شمار میرود. شفافیت در تعهدات طرفین، ضمانتها، جدول زمانبندی و شرایط فسخ، میتواند از اختلافات آینده جلوگیری کند. تنظیم یک قرارداد دقیق و حرفهای، امنیت حقوقی و مالی طرفین را تضمین کرده و مسیر پروژه را هموار میسازد.
اگر قصد دارید یک قرارداد پیمانکاری ساختمان حرفهای و اختصاصی متناسب با پروژه خود تنظیم کنید، میتوانید از طریق پلتفرم قراردادساز کاریزما با چند پاسخ ساده، متن قرارداد خود را بهصورت هوشمندانه و با نظارت حقوقی دریافت کنید . ورود به پلتفرم قراردادساز کاریزما
